房子要自住還是出租？租金投報率、房屋稅地價稅與管理成本試算
很多人換屋、調職或繼承房子後，都會想：與其自己住，不如租出去收租金。但出租後，房屋稅、地價稅可能變貴，租金要報所得稅，還有空置和修繕。這篇把這些成本一筆一筆算出來，讓你知道「出租再去租別人的房子」到底划不划算。
先把問題講清楚：比較的是兩種生活安排
「自住還是出租」不是只看租金有多少。如果你把房子租出去，自己通常也要找地方住，所以真正要比的是：
- 方案 A：自住。不收租金，也不付房租，持有成本以自住的優惠稅率計算。
- 方案 B：出租，自己另外租屋。收到租金，但要付房租、扣掉空置與管理成本，而且稅負會變高。
只有當「出租的淨收入」大於「自己要付的房租」，或是搬家後有其他好處（離工作近、通勤時間大幅縮短、換到適合家庭階段的房子），方案 B 才有意義。
出租後，哪些稅會改變？
| 項目 | 自住 | 出租 |
|---|---|---|
| 房屋稅 | 自住稅率 1.2%（全國單一自住且符合一定條件可適用 1%） | 申報租賃所得達當地一般租金標準者 1.5%～2.4%；否則適用非自住 2%～4.8% |
| 地價稅 | 自用住宅用地 2‰ | 改按一般用地稅率，基本稅率 10‰ 起累進 |
| 綜合所得稅 | 無 | 租金收入減除必要費用後併入綜合所得，無法舉證時按租金 43% 減除費用 |
| 房地合一稅 | 符合連續設籍居住滿 6 年等條件，出售時 400 萬元以內免稅 | 出售前 6 年內有出租，就不能適用自住優惠 |
試算：市值 1,500 萬、月租 2.5 萬
假設條件：房屋課稅現值 100 萬元、土地公告地價總額 200 萬元；每年空置 1 個月、維修 2 萬元、委託代管費為租金收入的 6%；屋主綜合所得稅邊際稅率 12%，採 43% 必要費用率申報。房屋稅以出租稅率區間的兩端（1.5% 與 2.4%）分別計算。
| 項目（每年） | 出租稅率 1.5% | 出租稅率 2.4% |
|---|---|---|
| 實收租金（11 個月） | 275,000 | 275,000 |
| 維修 | −20,000 | −20,000 |
| 代管費 6% | −16,500 | −16,500 |
| 房屋稅增加（自住 12,000 起算） | −3,000 | −12,000 |
| 地價稅增加（4,000 → 20,000） | −16,000 | −16,000 |
| 租賃所得稅（275,000 × 57% × 12%） | −18,810 | −18,810 |
| 出租淨收入 | 200,690 | 191,690 |
| 淨投報率（÷ 市值 1,500 萬） | 約 1.34% | 約 1.28% |
表面上月租 2.5 萬、年租 30 萬，毛投報率 2%；扣掉各項成本後只剩約 1.3%。如果你搬出去後，要以每月 2.2 萬元租一間類似的房子，一年房租是 264,000 元，比出租淨收入多了約 6.3 萬～7.2 萬元。也就是說，在這個例子裡，出租再租屋每年是虧的。
什麼情況出租比較合理？
- 你本來就要搬走：例如調職到外縣市，不管怎樣都得租屋，這時比較的是「出租」和「空著」，出租通常較好。
- 兩地租金差距大：房子在租金高的地段，你要搬去的地方租金低很多。
- 短期內不打算賣：6 年內不會出售，或本來就不符合自住優惠條件，出租對房地合一的影響較小。
- 願意把租金收入報稅：房屋稅的出租優惠稅率，前提是申報租賃所得達當地一般租金標準。
容易漏算的管理成本
- 找房客與換約的空窗：每換一次房客，可能空置 1～2 個月，還要重新清潔、油漆。
- 家具家電：附家具的物件租金較高，但冷氣、熱水器、洗衣機壞了都是房東要修。
- 自己的時間：不委託代管，就要自己帶看、收租、處理報修，這些時間也有價值。
- 房貸利息：房子還有貸款時，自住可以申報購屋借款利息扣除；出租後，利息改為租賃所得的費用，可在核實減除時列報。
- 你自己租屋不能扣租金：房屋租金支出特別扣除額要求全家在境內無自有房屋，名下有房出租的人通常不能申報。
做決定前的檢查清單
- 出租淨收入（扣掉空置、維修、代管、稅差）是多少？
- 自己搬出去後，每年房租要付多少？
- 未來 6 年內會不會賣房？出租會不會讓你失去 400 萬元的自住免稅額度？
- 向地方稅務局確認房屋稅、地價稅改用出租或一般稅率後的實際金額。
常見問題
房子出租後房屋稅會變多少？
自住房屋稅率為 1.2%；出租作住家使用並申報租賃所得達當地一般租金標準者，可適用 1.5%～2.4%；若不符合，適用非自住 2%～4.8%。實際稅率依各縣市規定與持有戶數而定。
出租房子的租金要怎麼報稅？
租金收入減除必要損耗及費用後併入綜合所得。可以核實減除修繕費、房屋稅、地價稅、保險費、貸款利息等，無法舉證時按租金收入的 43% 計算費用，也就是租金的 57% 計入所得。
出租會影響房地合一的自住優惠嗎？
會。自住優惠要求本人、配偶或未成年子女設籍並居住連續滿 6 年，且交易前 6 年內無出租、供營業或執行業務使用。出租期間落在出售前 6 年內，就不能適用 400 萬元免稅額。
月租 2.5 萬的房子，淨投報率大概多少？
以市值 1,500 萬元、空置 1 個月、維修 2 萬元、代管費 6%、稅差與 12% 邊際稅率試算，出租淨收入約 19 萬～20 萬元，淨投報率約 1.3%，比 2% 的毛投報率低不少。