更新：2026-10-12 · 一般性教育資訊，非投資建議
模擬 N 年後「買房」與「租屋並把省下的錢拿去投資」兩種選擇的淨資產，並找出買房開始比較划算的臨界年數。
計算方式：買房淨資產 = 房屋市值 − 買賣交易成本 − 剩餘房貸 ＋ 買房每月支出較低時省下來投資的錢；租屋淨資產 = 頭期款與每月省下的差額拿去投資的累積金額。房貸為本息均攤，持有成本（房屋稅、地價稅、維護）按當時房價計；交易成本以一個比例合併估算買進與賣出的仲介費、契稅、代書費與土地增值稅。
兩邊用同一筆錢比：買房是頭期款買房子、每月繳房貸與持有成本，N 年後的淨資產 = 房屋市值 − 買賣交易成本 − 剩餘房貸；租屋是把頭期款拿去投資，每月買房支出比租金多出來的部分也投資進去。哪一邊 N 年後的淨資產比較多，就是比較划算的一邊；臨界年數是買房淨資產第一次追上租屋的年份，50 年內都追不上就顯示不會。
房價 1,200 萬元、頭期 20%（240 萬）、貸款 960 萬、利率 2.2%、30 年；持有成本（房屋稅、地價稅、維護）每年 1%；房價每年漲 2%；買賣交易成本合計 5%；租金每月 25,000 元、每年漲 2%；省下的錢投資報酬 5%。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 每月房貸（本息均攤） | 約 36,451 元 |
| 持有成本（1% ÷ 12） | 約 10,000 元／月 |
| 買房每月現金支出 | 約 46,451 元（租金是 25,000 元） |
| 租金報酬率（25,000 × 12 ÷ 1,200 萬） | 2.5%／年 |
| 10 年後：租屋淨資產 | 約 703.6 萬元 |
| 10 年後：買房淨資產 | 約 682.4 萬元 |
在這組假設下，10 年後租屋多約 21 萬元，50 年內買房都追不上。但只要改變一個假設，結論就會翻過來：房價年漲改成 3%，10 年後買房反而多約 113 萬元，臨界年數約 4 年；房價完全不漲（0%），租屋多約 256 萬元。投資報酬改成 3%，臨界年數約 5 年；改成 7% 則買房追不上。
數字以外的因素不在模型裡：居住的穩定、裝修自由、租屋被迫搬家的風險、買房的槓桿與房貸壓力。想看房貸月付與總利息，可以用房貸月付試算；已有房貸想提前還，可用房貸提前還款試算。
不一定。要看房價成長、租金水準、房貸利率與你把省下的錢拿去投資的報酬。租金報酬率低（例如 2.5%）、房貸加持有成本遠高於租金時，買房要靠房價上漲才追得上；這個工具讓你把假設一個個改，看哪一個最關鍵。
買房淨資產第一次大於租屋淨資產的年份。顯示「—」或不會，代表在 50 年內買房都沒有追上租屋；不代表不該買房，因為自住的居住價值沒有算在淨資產裡。
建議保守一點，用 3%～5% 試算，再用較高與較低的值各算一次。這個數字代表「如果不買房，這筆錢可以賺多少」，不是保證。