房貸月付試算 本息均攤 / 本金攤還 · 寬限期 · 提前還款 · CSV

房貸月付怎麼算？

本息均攤：每月繳一樣的金額。月付 = 貸款金額 × r × (1+r)ⁿ ÷ [(1+r)ⁿ − 1]，其中 r = 年利率 ÷ 12，n = 期數（年數 × 12）。前期繳的多半是利息，後期才以本金為主。

本金攤還：每月還一樣的本金（貸款金額 ÷ 期數），利息依剩餘本金計算，所以第一期最高、之後逐月下降。

試算範例：貸款 1,000 萬、30 年、年利率 2.2%

本金攤還第一期比本息均攤多繳約 8,000 元，但 30 年總利息少約 36 萬元。寬限期讓前 5 年月付減少一半以上，但本金沒有減少，寬限期結束後月付跳升到 43,366 元，總利息也多了約 44 萬元。

利率差 0.5%，30 年差多少？

以 1,000 萬房貸來說，利率每高 0.5 個百分點，月付多約 2,500～2,700 元，30 年總利息多 90 萬元以上。比較各家銀行時，加碼利率差一點點，長期影響都很大。

貸款年限拉長到 40 年划算嗎？

新青安等優惠房貸最長可貸 40 年。同樣 1,000 萬、年利率 2.2%，40 年的月付是 31,345 元，比 30 年少 6,625 元；但總利息是 5,045,750 元，比 30 年多約 138 萬元。年限拉長能減輕每月壓力，代價是付更多利息，收入穩定後也可以用提前還款縮短期數。

試算時要注意的地方

• 台灣房貸多為指數型利率（定儲利率指數＋加碼），利率會隨央行政策調整，本試算以固定利率估算。
• 開辦費、設定費、代書費、火險與地震險等費用未計入。
• 一般建議房貸月付不超過家庭月收入的三分之一，並保留至少 6 個月生活費作為緊急預備金。
• 想比較提前還款的效果，可以用下方的「提前還款」欄位，或使用房貸提前還款試算。

常見問題

本息均攤和本金攤還哪個比較好？

本金攤還的總利息比較少，但前期月付比較高；如果現金流比較緊，或希望每月支出固定，本息均攤比較好規劃。以 1,000 萬、30 年、年利率 2.2% 為例，兩者總利息相差約 36 萬元。

寬限期要不要用？

寬限期內只繳利息，可以減輕前幾年的負擔，但本金沒有減少，寬限期結束後月付會跳升，總利息也會增加。以 1,000 萬、30 年、2.2% 使用 5 年寬限期為例，之後月付從 37,970 元升到 43,366 元，總利息多約 44 萬元。建議確定寬限期結束後收入能支應再使用。

為什麼試算結果和銀行算的不一樣？

銀行可能以日計息、採用分段利率（例如第一年優惠利率），或另外加計手續費與保險費。本工具以固定年利率、按月計息估算，適合用來比較不同方案，實際金額以銀行核貸為準。

房貸利息可以抵稅嗎？

自用住宅購屋借款利息可以列舉扣除，每一申報戶每年上限 30 萬元，但要先減去儲蓄投資特別扣除額，而且必須選擇列舉扣除才能使用。