出租物業投報率試算：扣掉空置、維修、稅與管理費後剩多少
房仲說的「投報率 3%」，通常是年租金除以房價的毛投報率。實際收進口袋的錢，還要扣掉空房的月份、修繕、管理費、持有稅和所得稅；如果有貸款，還要付利息和本金。這篇用一個完整例子，帶你從毛投報率算到每年的實際現金流。
毛投報率只是起點
毛投報率＝年租金 ÷ 房價。1,000 萬元的物件、月租 2.5 萬元，年租金 30 萬元，毛投報率 3%。但這個數字假設全年都租出去、沒有任何支出，現實中不可能。比較不同物件時，一定要換算成淨投報率：
淨投報率＝（實收租金 − 營運支出 − 稅）÷ 房價
完整試算：1,000 萬、月租 2.5 萬
假設：空置率 5%（約 0.6 個月）、維修為實收租金 5%、社區管理費每月 2,000 元、委託代管費為實收租金 8%、房屋課稅現值 80 萬元、土地公告地價總額 150 萬元（地價稅以一般用地 10‰ 計）、火險地震險每年 3,000 元。房屋稅以出租適用稅率區間的低端 1.5% 與高端 2.4% 分別計算。
| 項目（每年） | 房屋稅 1.5% | 房屋稅 2.4% |
|---|---|---|
| 年租金（滿租） | 300,000 | 300,000 |
| 空置 5% | −15,000 | −15,000 |
| 實收租金 | 285,000 | 285,000 |
| 維修 5% | −14,250 | −14,250 |
| 社區管理費 | −24,000 | −24,000 |
| 代管費 8% | −22,800 | −22,800 |
| 房屋稅 | −12,000 | −19,200 |
| 地價稅 | −15,000 | −15,000 |
| 保險 | −3,000 | −3,000 |
| 稅前淨營運收入 | 193,950 | 186,750 |
| 稅前淨投報率 | 1.94% | 1.87% |
還沒算所得稅，3% 的毛投報率就剩不到 2%。
租賃所得稅怎麼算？
個人出租房屋，租金收入減除必要損耗及費用後，併入綜合所得總額申報。費用有兩種算法，擇一適用：
- 按比率減除：無法提出證明時，按租金收入的 43% 計算費用，也就是租金的 57% 計入所得。
- 核實減除：提出證明文件，減除折舊、修理費、地價稅、房屋稅及附加捐、財產保險費，以及向金融機構貸款購屋出租所付的利息等。
假設屋主邊際稅率 20%，並向銀行貸款 700 萬元（30 年、2.3%），第一年利息約 159,279 元。以房屋稅 1.5% 的情境計算（核實減除只列入上述明確項目，未計折舊與管理費）：
| 申報方式 | 計入所得 | 所得稅（20%） |
|---|---|---|
| 43% 費用率 | 162,450 | 32,490 |
| 核實減除（修理、房屋稅、地價稅、保險、貸款利息） | 81,471 | 16,294 |
有房貸的出租物件，利息是很大的一筆費用，核實減除可能比 43% 更有利；沒有貸款的物件則通常是 43% 較省事也較有利。記得每年保留繳費單據與銀行利息證明。
加上房貸後的真實現金流
自備 300 萬元、貸款 700 萬元，每月房貸 26,936 元，一年 323,233 元：
- 稅後淨營運收入：193,950 − 16,294 ＝ 177,656 元（稅後淨投報率約 1.78%）
- 扣掉房貸本息後的年度現金流：約 −145,577 元
- 第一年還掉的本金：163,954 元，若把它當成累積的權益，合計約 18,377 元，相當於自備款 300 萬元的 0.6%
換句話說，這個物件每年要從薪水補貼約 14.6 萬元，靠的是未來房價上漲才會划算。買出租物件前，一定要確認自己能長期負擔這個缺口。
包租代管的稅務優惠
依租賃住宅市場發展及管理條例，個人把住宅委託代管業或出租給包租業轉租、約定供居住使用 1 年以上，每屋每月租金收入 6,000 元以內免稅；超過 6,000 元至 20,000 元的部分，費用率為 53%；超過 20,000 元的部分為 43%。以月租 2.5 萬元、全年出租計算，每年計入所得由 171,000 元降為 113,160 元，邊際稅率 20% 時約少繳 11,568 元。房屋稅也可適用 1.2%。實際收入還要扣掉業者的費用，可以一併比較。
買出租物件前的檢查清單
- 查附近實際成交租金，而不是開價。
- 空置率至少抓 5%，換房客頻繁的套房抓更高。
- 向地方稅務局確認房屋稅、地價稅的適用稅率與金額。
- 比較 43% 費用率與核實減除，哪一種比較有利。
- 算出貸款後的年度現金流缺口，確認能負擔 10 年以上。
常見問題
出租房子的投報率要怎麼算？
淨投報率＝（實收租金 − 營運支出 − 稅）÷ 房價。以 1,000 萬元、月租 2.5 萬元為例，毛投報率 3%，扣掉空置、維修、管理費、代管費與持有稅後約 1.9%，再扣所得稅約 1.8%。
租金收入可以扣哪些費用？
可選擇按租金收入 43% 減除，或核實減除折舊、修理費、地價稅、房屋稅及附加捐、財產保險費，以及向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，須保留證明文件。
有房貸的出租房子，用 43% 還是核實減除比較好？
貸款利息金額大時，核實減除可能較有利。以貸款 700 萬元、第一年利息約 15.9 萬元的例子，核實減除後計入所得約 8.1 萬元，比 43% 費用率的 16.2 萬元少一半。
委託包租代管有什麼稅務優惠？
契約約定供居住使用 1 年以上，每屋每月租金 6,000 元以內免稅，6,000 元至 2 萬元部分費用率 53%，超過 2 萬元部分 43%；房屋稅也可適用 1.2% 優惠稅率。