提前還房貸還是投資？完整決策流程與試算

2025-09-28 03:48 · 一般性教育資訊，非投資建議

本文以實務角度拆解主題，所有假設與決策以可驗證的數字呈現，並提供行動卡與檢核表，將原則轉為日常可執行的步驟。

看現金流與總成本

還款省利息，但犧牲投資機會成本。

• 月付變化
• 總利息差
• 投資期望

把規則寫進行動卡：觸發條件、步驟、禁止事項與紀錄欄位；以季度回顧對照原假設與實際偏離。

等效報酬與費用

利率≈等效報酬，扣違約金與手續費。

• 分段還
• 轉貸門檻
• 折現試算

把規則寫進行動卡：觸發條件、步驟、禁止事項與紀錄欄位；以季度回顧對照原假設與實際偏離。

壓力測試

收入下滑 20% 的可行性。

• 預備金
• 醫療/保費
• 短期需求

把規則寫進行動卡：觸發條件、步驟、禁止事項與紀錄欄位；以季度回顧對照原假設與實際偏離。

補充｜等效報酬臨界線

參照下圖餘額曲線，加入違約金與手續費，用 IRR 找出『提前還款優於投資』的門檻。

補充｜現金流緩衝

設定『預備金 ≥ 6 個月開銷』為前置條件，若不足，一律延後大額提前還款。

步驟

1. 列出貸款條件與違約金
2. 輸入投資報酬與稅負假設
3. 用 IRR 圖找出臨界點

常見問答

• 利率下降要轉貸嗎？ 算回本期與所有費用；回本過長則不必追求。
• 提前還款會影響信用？ 通常不致負面，重點是現金流安全。

實務建議（可直接落地）

1. 建立 IRR 面板與臨界點。
2. 重大還款分批且預留 3 個月現金。
3. 變動利率季檢風險。
4. 發薪月避免大額還款。
5. 轉貸先比三家全費用。
6. 收入波動>15% 先補預備金。
7. 列出家庭事件觸發條件。
8. 確認稅務抵扣可行性。
9. 完整保存合約與試算。
10. 利率下行顯著時評估轉貸窗口。

圖表

圖例與座標為中文；使用內嵌 SVG，離線也可顯示。

圖說（與上文補充對應）

• 藍線＝不提前；第10/20/30 年餘額約 401/273/0。
• 橘線＝提前 100 萬；對應值約 307/189/0。
• 兩曲線間面積≈節省的利息總額，對應〈等效報酬臨界線〉判讀。

核對清單

• 以圖說數字對照上文補充小節，確認門檻與假設一致。
• 在你的試算表重現圖中關鍵數字（誤差 ≤ 5%）。
• 若差距過大，檢查費用/稅負/帶寬等輸入。